Os Perigos do Consenso no Setor Imobiliário: Cury e Direcional

Há um tipo de unanimidade que deveria deixar qualquer investidor desconfortável: aquela em que todos os bancos, todas as corretoras e todos os relatórios dizem a mesma coisa. No setor imobiliário de baixa renda, essa unanimidade tem nome — Cury (CURY3) e Direcional (DIRR3).

Em julho, as ações das construtoras caíram com força: a Cury perdeu 12,6% no período e a Direcional cerca de 17%. A reação dos analistas foi imediata e praticamente uníssona: queda exagerada, oportunidade de compra. Segundo o Guia do Investidor, Itaú BBA, Bradesco BBI e Safra trataram o movimento como excesso, citando múltiplos de cerca de 7 vezes o lucro de 2026 para a Cury e 6 vezes para a Direcional.

Não estou dizendo que eles estão errados. Estou dizendo que, quando todo mundo vê a mesma oportunidade, vale perguntar quem ainda está do outro lado da mesa.

Uma tese tão boa que todo mundo já comprou

A tese das construtoras de baixa renda é, de fato, elegante. O Minha Casa Minha Vida foi ampliado, o FGTS financia a maior parte das vendas, a Caixa planeja liberar volumes recordes de crédito imobiliário em 2026, e empresas como Cury e Direcional apresentam rentabilidades que fariam inveja a qualquer setor. O JPMorgan chegou a projetar ROE de 82% para a Cury, com dividend yield de 9%, e vê potencial de até 55% nas duas ações.

Tudo isso é verdade. E é exatamente por isso que está no preço — ou, pelo menos, estava antes da queda de julho. O problema do consenso não é que ele erra sempre. É que ele esgota os compradores. Quando todo gestor relevante já está posicionado, quem compra na próxima alta?

O risco que o consenso trata como detalhe: o funding

A espinha dorsal do setor de baixa renda é o dinheiro público: FGTS e programas habitacionais. Isso dá previsibilidade enquanto as regras se mantêm. Mas também cria uma dependência que os relatórios costumam mencionar em uma linha no fim da página.

Regras do Minha Casa Minha Vida mudam com governos. O orçamento do FGTS é finito e disputado. Subsídios são decididos em Brasília, não nas incorporadoras. Em um ano eleitoral, com pressão fiscal crescente e bloqueios no orçamento, apostar que o funding habitacional seguirá abundante indefinidamente é uma premissa — não um fato.

A ironia do "menos sensível aos juros"

Um dos argumentos mais repetidos é que as construtoras de baixa renda são menos sensíveis aos juros, porque o financiamento do FGTS tem taxas subsidiadas. É parcialmente verdade. Mas a queda de julho aconteceu justamente num movimento de alta dos juros futuros. O mercado, ao menos naquele momento, não pareceu concordar com a tese da imunidade. Ações não são precificadas apenas pelo custo do financiamento do comprador final, mas também pela taxa de desconto aplicada aos lucros futuros — e essa taxa sobe com os juros.

Rentabilidade extraordinária atrai concorrência extraordinária

ROE de 82% é um número espetacular. E números espetaculares têm um efeito colateral previsível: atraem gente. Quando um segmento entrega retornos muito acima do custo de capital, novos competidores entram, os preços de terrenos sobem, a mão de obra encarece e as margens convergem para níveis mais normais.

Não é uma previsão de colapso. É microeconomia básica. A pergunta para o investidor não é se as margens de hoje são boas — elas são —, mas por quanto tempo elas permanecerão nesse patamar.

O múltiplo baixo como armadilha

Seis ou sete vezes o lucro parece barato. E o Goldman Sachs lembra que a Direcional negocia perto dos menores múltiplos históricos observados em ciclos eleitorais. Mas múltiplos baixos em construtoras não são novidade: o setor costuma negociar com desconto justamente porque seus lucros são cíclicos, dependentes de políticas públicas e sensíveis ao crédito.

Um múltiplo baixo sobre um lucro no pico do ciclo pode ser muito mais caro do que parece. Se o lucro de 2026 for o melhor da década, pagar sete vezes esse número não é pechincha — é pagar o preço cheio de um momento excepcional.

O que o investidor atento deveria fazer

Nada disso significa fugir do setor. Significa trocar a pergunta "quanto pode subir?" por perguntas menos confortáveis:

• Minha tese depende de o Minha Casa Minha Vida e o FGTS seguirem generosos depois das eleições?
• Estou comprando um múltiplo baixo sobre um lucro sustentável ou sobre um lucro de pico?
• Se a ação cair mais 20% por um motivo que nenhum relatório previu, quanto do meu patrimônio vai junto?
• Quantas construtoras eu já tenho, somando tudo?

A última pergunta é a mais ignorada. É comum o investidor comprar Cury por recomendação de um banco, Direcional por recomendação de outro, Tenda por um terceiro — e descobrir que tem um quarto da carteira apostando no mesmo programa habitacional. No Grana.com.vc você enxerga essa concentração em segundos, de graça. Porque o maior risco do consenso não é estar errado: é você não perceber o quanto está exposto a ele.

Perguntas Frequentes (FAQ)